房地产投资信托基金(房地产信托基金)是以信托方式组成而主要投资于房地产项目(例如:购物中心、写字楼及酒店)的集体投资计划。有关基金旨在向投资者提供来自房地产的定期租金收入的回报。基金的借贷比率可达资产总值的45%,基金亦须把最少90% 的除税后净收益以股息形式派发。了解更多有关房地产信托基金的基本资料及风险。

投资内地房地产的房地产信托基金

每只房地产信托基金都不尽相同。基金所投资的房地产种类及地点,以及其持有房地产项目的方式,亦会各有不同。现时房地产信托基金除选择投资香港的房地产外,亦有基金选择投资内地的房地产。

  • 房地产的拥有权:房地产信托基金可以不同方式持有内地的房地产。海外投资者一般可透过中外合作经营企业、合资经营企业或全外资企业,持有内地房地产的权益。房地产土地使用权一般以年期合约形式批出。部份批出的合约可以续期或延期,但部分合约基于相关土地的独特性质、价值或用途,只会以限定年期批出并且不能续期或延期。
    中外合作经营企业获批的房地产土地使用权一般设有限定年期,当企业终止经营后,使用权将归企业的内地合作单位所有。因此中外合作经营企业及境外合作单位(即有关房地产信托基金)不能合理地预期有关土地使用权条款可于企业终止经营时获延期或授予中外合作经营企业。这做法与香港的情况不同:在香港,获批土地租契的拥有人通常只需在租契到期时补回地价,即可获延续租契。
  • 在限定年期下相关房地产的价值:若房地产信托基金所持房地产的权益设有限期,而预期有关权益将在限期届满时不获续期或延期,该项房地产信托基金对所持房地产投资的价值将随时间下跌,而在合作经营企业终止时该房地产投资将变为没有剩余价值。投资者须注意:若认为房地产长远会升值而对在限期届满时所持权益仍有价值,这项见解或没有充分理据支持。
  • 持续性:若房地产信托基金只透过设有限期但不能续期的合作经营企业持有内地土地使用权的投资,除此以外并没有作出其他投资,该基金在合作经营企业终止后将不再拥有任何可产生收入的房地产,因此将不符合《房地产投资信托基金守则》的认可规定,结果可能会在合作经营企业终止后即被撤销认可资格及上市地位。
  • 合作经营企业所带来的影响:当房地产信托基金透过与其他经营夥伴设立合作经营企业来拥有内地房地产的权益,当有重要决策,而有关决策对基金所持房地产的价值或有重大影响时,议决必须获得上述其他合作经营夥伴的批准或同意,否则便可能会对合作经营企业本身造成重大的不良影响,亦会对基金本身构成重大的冲击。此外,若合作经营企业的其他夥伴违反企业组成文件所订条款,亦可能会对基金本身造成重大的不良影响。
  • 与派息相关的风险:房地产信托基金的可分派收入是根据投资盈利计算,而有关盈利则是根据《香港财务报告准则》或《国际财务报告准则》而厘定。若房地产信托基金透过境内成立的特定目的投资机构持有中国内地的房地产,则该投资机构的帐目将根据中国内地的公认会计准则制定。同时,在内地成立的机构须先根据内地法规向法定准备金拨款,才可派发盈利。
    因应中国内地的会计及法律要求与香港相异之处,若该特定目的投资机构根据内地公认会计准则计算的盈利,低于房地产信托基金按照《香港财务报告准则》或《国际财务报告准则》计算的盈利,则房地产信托基金或需要借入额外款项,用以向基金单位持有人派发利息,但可借贷的金额是设有上限的。由于借贷而引致的财务费用,将会影响房地产信托基金可派发的盈利。
  • 内地的预扣税风险:海外公司投资者从在内地成立的单位所得股息收入后,必须缴付预扣税,而现行的预扣税率为10%。但预扣税率或会因应个别海外公司投资者所在司法区与中国内地之间签订的税务协议而获得减低。无论如何,缴付预扣税将会减少了该房地产信托基金可派发盈利。你应查阅房地产信托基金的公开发售文件,了解预扣税所带来的影响,同时亦须注意,有关税率及政策或会更改。

以人民币计价及买卖的房地产信托基金

人民币房地产信托基金是房地产信托基金的一种,基金单位以人民币计价并在香港联合交易所有限公司(联交所)以人民币买卖及结算,一般以人民币派息,而并非以港元派息。若有意投资于人民币房地产信托基金,应留意以下风险。

  • 货币汇率风险:非以人民币作为本币的投资者可能需要将本地货币(例如港币)兑换为人民币,然后才可以投资于人民币房地产信托基金,日后亦可能需要将获派的人民币股息及出售基金后所收回的人民币款项兑换为本地货币。在货币兑换过程中,你须支付兑换费用,并要承受人民币兑本地货币的汇率波动风险。

    请紧记,人民币汇价与其他货币汇价一样可升可跌,人民币并不保证不会贬值,投资者不应纯粹因为估计人民币会升值而投资于人民币房地产信托基金。

    此外,人民币受到外汇管制,不可自由兑换。
  • 流通风险:人民币房地产信托基金是在联交所上市并以人民币计价、买卖及结算。有别于以港币计价的证券,人民币房地产信托基金即使在联交所上市,亦不代表会高度流通或交投活跃。因此,你未必可以随时卖出所持有的人民币房地产信托基金,又或可能要以远低于基金资产净值的价格沽售基金单位。

    此外,由于人民币在中国内地以外地区的流通量不高,加上将外币兑换为人民币亦设有限制,这些因素均可能对人民币房地产信托基金的流通性及交易价格造成不利影响。

    香港交易所(港交所)已扩大"人证港币交易通"(交易通)的范围,让持有不足人民币资金的投资者以港元购买以人民币交易的房地产信托基金单位。你可浏览港交所网站 了解相关安排及交易通股票名单。
  • 与派息相关的风险:若未能以合理条款获取足够的人民币,人民币房地产信托基金或会以其他货币派息。

投资房地产信托基金前,要考虑哪些因素?

一如投资任何产品,在投资房地产信托基金前,你应了解基金的性质、投资目标、主要特点及风险,评估基金是否符合你的投资需要,并考虑你是否可以承受有关风险。虽然房地产信托基金可让投资者参与香港以外的房地产市场,但投资者同时亦要承受这些市场的投资风险。

必须注意的是,即使人民币升值(如有),投资者亦不一定可透过人民币房地产信托基金获益。

如有疑问,应寻求专业意见。

 

了解更多有关房地产信托基金分派盈利及酒店房地产基金(房地产信托基金的一种)的一般特点