【售后返租】切忌只顾收益而忽略风险

内地经济发展迅速，吸引不少港人到内地置业，特别是大湾区内城市，更加是港人的热门选择。除了看好内地发展前景，部分楼盘带有「售后返租」或「物业委托管理」等安排，对投资者亦可谓相当吸引。发展商或销售代理可能会以稳定收益、高回报、方便省心、躺着可收租等字眼作宣传，但当中可能涉及诸多问题，投资者切忌只顾收益而忽略风险。

常见的售后返租或物业委托管理项目包括商铺、公寓、酒店等，一般做法是买家购入物业后，与发展商或第三方签订协议，在指定期内向买家提供租金回报。根据中国内地法规，发展商销售物业时不能承诺反租，所以内地发展商一般透过关联公司与买家签订「返租协议」。这些公司规模可能较小，如果经营不善，可能没法履行合约，万一公司结业倒闭，投资者可能难以追讨损失。过去几年有不少港人业主投诉有关类似项目未能兑现租金承诺，所谓的保证租金其实存在众多不确定性，消费者切忌草率作决定。

如果投资者只着眼返租，便很容易忽略其他重要问题，例如发展商的实力、物业位置、交通配套、楼盘质素，特别是境外楼花能否如期交楼，会不会出现烂尾或货不对办等情况 (了解境外置业3大中伏位)。另外，发展商为何要提供返租，销售代理或第三方为何要推广物业委托管理服务也值得深思，会否因为楼盘本身质素欠佳，所以才以返租吸引买家? 如果楼盘本身质素不好，管理方能否按合约提供租金给业主? 售后返租会否羊毛出自羊身上，即发展商先抬高楼价，之后再返租给买家? 有些公寓或酒店项目可能引进知名酒店集团负责管理，但有关酒店集团并非与买家签定返租协议的一方，而是与发展商签订物业管理合同，有关合同可能可以在某些条件下解除。售后返租等有关类似安排涉及复杂操作，知名酒店集团参与也并不一定代表安全可靠。

另外，带有售后返租或物业委托管理的境外物业可能并非单纯的物业买卖，而属于集体投资计划（Collective investment schemes，以下简称CIS）。简单来说，CIS通常会汇集不同投资者资金，投资于由营办者统一管理的资产组合，例如基金、强积金和房托基金等。在香港，向公众销售CIS受到《证券及期货条例》的规管。

如果一项物业投资属CIS，一般会由管理方统一所有物业单位的日常管理，以为投资者带来回报。因此，计划可能会带有售后返租的特点，方便集中出租。对于一些影响投资者利润的重要决定，例如选择租客、制定出租条款，以及租金金额等等，投资者不会有话事权。

在现行监管下，CIS要得到证监会的认可，才可以向香港公众公开发售。未经认可的CIS一般只可以售给专业投资者。这些未经认可的投资安排的营运者未必须要乎合适当的资格要求。另外，由于有关安排本身及其销售文件未经证监会认可，产品本身未必适合香港公众之余，产品披露也不一定清晰和完善，投资者或许不能得到适当的保障。投资于未经认可的CIS，包括在「可疑投资产品警示」榜上有名的安排，涉及高风险，受到的保障非常有限，投资者或会蒙受重大损失。