內地經濟發展迅速，吸引不少港人到內地置業，特別是大灣區內城市，更加是港人的熱門選擇。除了看好內地發展前景，部分樓盤帶有「售後返租」或「物業委託管理」等安排，對投資者亦可謂相當吸引。發展商或銷售代理可能會以穩定收益、高回報、方便省心、躺著可收租等字眼作宣傳，但當中可能涉及諸多問題，投資者切忌只顧收益而忽略風險。
保證租金未必穩陣
常見的售後返租或物業委託管理項目包括商舖、公寓、酒店等，一般做法是買家購入物業後，與發展商或第三方簽訂協議，在指定期內向買家提供租金回報。根據中國內地法規，發展商銷售物業時不能承諾反租，所以內地發展商一般透過關聯公司與買家簽訂「返租協議」。這些公司規模可能較小，如果經營不善，可能沒法履行合約，萬一公司結業倒閉，投資者可能難以追討損失。過去幾年有不少港人業主投訴有關類似項目未能兌現租金承諾，所謂的保證租金其實存在眾多不確定性，消費者切忌草率作決定。
切忌本末倒置，忽略重要問題
如果投資者只著眼返租，便很容易忽略其他重要問題，例如發展商的實力、物業位置、交通配套、樓盤質素，特別是境外樓花能否如期交樓，會不會出現爛尾或貨不對辦等情況 (了解境外置業3大中伏位)。另外，發展商為何要提供返租，銷售代理或第三方為何要推廣物業委託管理服務也值得深思，會否因為樓盤本身質素欠佳，所以才以返租吸引買家? 如果樓盤本身質素不好，管理方能否按合約提供租金給業主? 售後返租會否羊毛出自羊身上，即發展商先抬高樓價，之後再返租給買家? 有些公寓或酒店項目可能引進知名酒店集團負責管理，但有關酒店集團並非與買家簽定返租協議的一方，而是與發展商簽訂物業管理合同，有關合同可能可以在某些條件下解除。售後返租等有關類似安排涉及複雜操作，知名酒店集團參與也並不一定代表安全可靠。
可能屬「集體投資計劃」
另外，帶有售後返租或物業委託管理的境外物業可能並非單純的物業買賣，而屬於集體投資計劃（Collective investment schemes，以下簡稱CIS）。簡單來說，CIS通常會匯集不同投資者資金，投資於由營辦者統一管理的資產組合，例如基金、強積金和房託基金等。在香港，向公眾銷售CIS受到《證券及期貨條例》的規管。
如果一項物業投資屬CIS，一般會由管理方統一所有物業單位的日常管理，以為投資者帶來回報。因此，計劃可能會帶有售後返租的特點，方便集中出租。對於一些影響投資者利潤的重要決定，例如選擇租客、制定出租條款，以及租金金額等等，投資者不會有話事權。
在現行監管下，CIS要得到證監會的認可，才可以向香港公眾公開發售。未經認可的CIS一般只可以售給專業投資者。這些未經認可的投資安排的營運者未必須要乎合適當的資格要求。另外，由於有關安排本身及其銷售文件未經證監會認可，產品本身未必適合香港公眾之餘，產品披露也不一定清晰和完善，投資者或許不能得到適當的保障。投資於未經認可的CIS，包括在「可疑投資產品警示」榜上有名的安排，涉及高風險，受到的保障非常有限，投資者或會蒙受重大損失。
