近年愈來愈多人購買境外物業，特別是毗鄰香港的大灣區城市，更是不少港人的熱門選擇。從之前盛行的睇樓團，到近年因疫情而轉戰社交媒體的樓盤短片及直播睇樓，一樣無減港人購買境外物業的興趣。
但是，境外置業猶如「隔山買牛」，特別是購買樓花 (即未建成的物業)，萬一發生問題，追討往往困難重重。對比在香港買樓，境外物業可能較容易上車，但始終涉及一大筆資金，境外置業牽涉問題複雜，大家不應以香港買樓的心態看待境外樓盤。如果你有興趣購買境外物業，就要特別留意以下3大風險：
1. 樓花變「爛尾」樓
很多境外物業以樓花形式發售，由購入至交樓可能長達數年，當中存在不少變數。若樓盤最終因為各種原因而未能完工，例如發展商缺乏資金、產權糾紛、工程質量不合格等，便可能淪為爛尾樓。近年經濟環境轉差，不少境外發展商資金鏈出現問題，加劇境外樓花爛尾的風險。由於物業屬不動產，買賣都必須遵守物業所在地的法規。基於不同司法管轄區有不同法例及司法程序，若境外物業最終爛尾或貨不對辦，「隔山追討」將會十分困難，更可能投訴無門，令業主蒙受重大損失。
2. 「隔山買牛」容易貨不對辦
不少境外物業標榜位置優越、交通方便、回報率高，並以各種概念包裝成升值潛力項目，例如一小時生活圈、新發展區、悠閒度假、港人社區等。但是，相關概念可能只是發展計劃，未知何時可以實現，又或未必跟樓盤有直接關係，而樓盤廣告資料亦可能避重就輕，或甚誇大失實。消費者一般不熟悉樓盤所在地情況，加上未必容易親身到當地視察，若純粹依靠發展商及銷售代理所提供的廣告或資料便貿然作決定，便很容易買到貨不對辦的物業。
3. 「售後返租」風險高
有些境外樓盤會以高回報、售後返租或物業委託管理等安排吸引買家。一般做法是買家購入物業後，與發展商或第三方簽訂協議，在指定期內向買家提供租金回報。根據中國內地法規，發展商銷售物業時不能承諾反租，所以內地發展商一般透過關聯公司與買家簽訂「返租協議」。這些公司規模可能較小，萬一經營不善，結業倒閉，返租或物業委託管理協議便變成一紙空文，更別說承諾的租金回報。過去幾年有不少港人業主投訴有關類似項目未能兌現租金承諾，所謂的保證租金其實存在眾多不確定性，消費者切忌草率作決定。(了解更多有關售後返租)
要減低購買境外物業的風險，消費者必須做足功課，謹慎考慮相關風險。消費者須詳細了解發展商背景、財政及營運狀況，以及物業所在地的房地產法規及對買家的保障，最好親身前往樓盤作實地視察，了解物業的位置、工程進度、周邊環境、交通、基建設施及社區情況，並小心考慮應選擇現樓或樓花。此外，基本資料包括當地經濟情況、樓市前景、租務市場、購房手續及費用、如何承造按揭、稅務安排及對境外買家的限制等也十分重要。
大家須留意本港的監管機構原則上無權規管境外的交易活動，例如境外物業交易的問題並不在地產代理監管局(地監局)的規管範圍，而現行的法例並沒有規定銷售境外物業交易必須經持牌地產代理進行。境外物業的非持牌銷售代理並不受地監局監管，但也不代表通過持牌地產代理購買境外物業就保證安全，因為就算持牌地產代理依足指引行事，但若樓盤之後出現問題，例如發展商未能如期交樓，消費者仍須自行承擔風險。境外置業牽涉問題複雜，消費者必須小心衡量風險，謹慎行事。
