房地产投资信托基金

房地产信托基金
产品特点
风险

房地产投资信托基金(房地产信托基金)是以信托方式组成而主要投资于房地产项目(至少占基金资产总值的75%)的集体投资计划,旨在为投资者提供来自房地产项目,例如:购物中心、写字楼、酒店等的定期租金收入的回报。

《房地产投资信托基金守则》的修订于2014年8月29日生效后,房地产信托基金也可(于特定限制内)投资于:

  • 物业发展及相关活动(不得超过房地产信托基金资产总值的10%);及
  • 若干具备流通性的金融工具,包括上市证券、非上市债务证券、政府及其他公共证券,以及本地或海外地产基金。

然而,值得注意的是,以上连同房地产信托基金的其他非房地产资产的总投资额,不得超过该房地产信托基金资产总值的25%。

主要特点

有别于地产股,在香港获认可买卖的房地产信托基金有以下特点及须要:

  • 主要投资于以可产生定期租金收入的房地产项目;
  • 每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90%的金额作为股息,分派予投资者;
  • 遵守最高不超过计划资产总值45%的借款上限;及
  • 委任一名独立受托人监察房地产信托基金的运作,并为投资者的利益持有房地产信托基金的资产。房地产信托基金以「信托」方式成立,而地产股基本上是一家「公司」。

此外,房地产信托基金必须 -

  • 在进行所有与房地产信托投资基金有关的活动及交易时,遵循及秉持良好的公司管治原则及最佳的业内标准;
  • 遵守适用于关连人士交易(例如:有关披露及持有人批准的规定)的相关监管规定;
  • 以适时及具透明度的方式,不时将与房地产信托基金有关的任何重要资料通知投资者;及
  • 于香港联合交易所上市。

投资房地产投资信托基金的主要风险

一般风险

  • 投资风险:房地产信托基金是一种投资产品,不保证可提供投资回报,而你的投资本金亦可能承受重大的亏蚀。投资这类产品所获的派息,未必能抵偿投资损失。
  • 市场风险:投资房地产需承受经济环境改变的风险。任何经济周期因素都可能引致房地产信托基金所持物业的出租率及租金出现波动。这会对基金从房地产投资获取的收入造成负面影响。
  • 集中风险:房地产信托基金或只靠单一物业项目来赚取所有收入。在这情况下,若有任何对该单一物业的营运或业务产生不良影响的情况,或其对租户的吸引力已减退,基金的收入将会大受影响,该基金由于并无其他物业收入,因此不能利用其他方面所获盈利,来抵销旗下物业投资因上述不利情况所引致的损失。集中投资于单一物业项目的房地产信托基金,会更易受相关地产市道所影响。
  • 利率风险:利率波动除了增加房地产信托基金的借贷成本外,亦可能会对房地产市道有负面影响,继而可能影响房地信托基金的财务状况及派息能力。此外,利率上升亦有可能引致房地产信托基金的价格下跌。
  • 与派息相关的风险:房地产信托基金或会从其资本金拨出资金以作派息。作为投资者,你应查阅基金的业绩公告及财务报告,了解派息的组成(例如派息来自哪些收入及资本,以及各组成部分所占的比例)。

与物业发展及相关活动有关的风险

当房地产信托基金进行物业发展及相关业务(根据《房地产投资信托基金守则》规定最高不超过其资产总值10%),或会蒙受下列与物业发展有关的风险:

  • 建筑风险:房地产信托基金可能会蒙受各种建筑风险,包括建材价格、建筑专长不足、建筑质素及设计、发展项目可能延迟落成等。
  • 延误风险:建筑项目的延误可能导致融资成本增加,令收入减少和延误。
  • 融资风险:房地产信托基金可能无法物色及取得足够融资来完成发展项目。利率上升和流动性不足,亦是房地产信托基金或须承受的其他融资风险。
  • 规划许可证的风险:房地产信托基金可能迟迟无法为发展项目取得必要的建筑批核。
  • 交易对手风险:与他人合作进行发展项目,可能涉及不同的交易对手风险,例如承建商未能履行责任的违约风险。
  • 市场风险:地产发展项目由开始到落成期间,市况可能有变。房地产信托基金可能须承受各种市场风险,例如租金回报和物业价值的波动。
  • 法律和监管风险:房地产信托基金可能卷入与发展项目各参与方的争议,因而导致工程索偿和诉讼。此外,房地产信托基金可能因地方物业发展法例的变化,而须修订原来的物业发展计划,因而增加成本和延长落成时间。

与房地产信托基金投资于金融工具有关的风险

投资涉及风险。当房地产信托基金投资金融工具(根据《房地产投资信托基金守则》规定最高不超过其资产总值25%),或会蒙受下列与投资金融工具有关的风险:

  • 投资股权证券:股票价值将因个别公司的业务及业绩或整体市场及经济状况而出现波动。了解更多与投资股权证券有关的风险
  • 投资债务证券:债务证券的价值将因市场利率、流通性因素及发行商的信贷质素而波动。加息、流通性降低,及发行商信贷质素下降,将对这些投资的价值构成负面影响。了解更多与投资债务证券有关的风险
  • 投资地产基金:地产基金的价值将因相关投资的价值和整体市场及经济状况而波动。地产基金并不保证可达致其投资目标及策略。视乎基金的性质,投资地产基金亦可能涉及其他风险,包括投资风险、市场风险、集中风险、利率风险、国家/地区风险、管理风险、流通性风险、货币风险,及信贷/交易对手风险。

取得更多资料以了解房地产信托基金在物业发展及相关活动和金融工具方面的投资

  • 中期及年度报告:这些报告将提供有关这些投资的若干重要资料,如:
    • 所有物业发展及相关活动的投资概览;
    • 房地产信托基金投资的所有金融工具的概览;及
    • 进行物业发展及相关活动以至投资金融工具的有关最高投资额的已使用程度(以百分比表示)。
  • 房地产信托基金网站:房地产信托基金网站应载有基金所投资的金融工具的全面投资组合连同相关主要资料(例如:金融工具的信贷评级),并每月更新。
  • 港交所披露易网站及房地产信托基金网站发出的公告/通函:你还可参考房地产信托基金不时在上述网站发表的公告/通函(例如:当房地产信托基金订立投资物业发展及相关活动的合约,及当项目进展出现延误),以掌握与房地产信托基金投资有关的重要资料。

房地产信托基金的投资者须知

你可以像买卖股票般买卖房地产信托基金。然而,基金单位的价格可能会较资产净值出现溢价或折让。

作为房地产信托基金的投资者,你会收到房地产信托基金的中期及年度报告,让你瞭解房地产信托基金的运作和所持的资产项目。《房地产投资信托基金守则》设有规定,让投资者能在重要事项上行使投票权,包括:

  • 房地产信托基金与它的关连人士出现潜在利益冲突的交易;
  • 在2年的最短持有期内出售资产;
  • 更换管理公司;
  • 发行新单位及将基金合并。

此外,根据于2014年8月29日生效的《房地产投资信托基金守则》修订,房地产信托基金在投资物业发展及金融工具前,必须首先修订载于其章程文件内的现有投资范围,并须获基金单位持有人以特别决议案方式通过。